Kamulaştırma Şerhini Kim Koyar? Cevap Basit: İdare İster, Tapu Koyar
Kamulaştırma şerhi, bir taşınmazın tapu kaydına düşülen ve “bu mülkle ilgili kamulaştırma süreci başladı/başlayabilir” mesajını veren bir açıklamadır. Peki o şerh oraya nasıl gelir? Net söyleyelim: Kamulaştırmayı yapmaya yetkili idare (belediye, il özel idaresi, bakanlık, Karayolları, DSİ vb.) gerekli karar ve belgeleri hazırlayıp Tapu Müdürlüğü’ne resmi talepte bulunur; şerhi teknik olarak işleyen ise Tapu Müdürlüğü’dür. Yani hukuki irade idareden, sicile işleme yetkisi tapudan gelir. Bu basit zincir, pratikte taşınmazın kaderini yıllarca belirleyebilecek kadar güçlüdür.
“Sadece bir not” değil: Piyasanın ve vatandaşın davranışını fiilen şekillendiren kayıt
Kamulaştırma şerhi, teoride üçüncü kişilere bilgi verir; pratikte ise çok daha fazlasını yapar. Bankalar kredi vermekten çekinir, alıcılar geri adım atar, yatırım planları askıya alınır. “Şerh var ama satarsın” denir; peki kim almak ister? Şerh, devir yasağı koymaz—ama piyasa gerçeği koyar. Bu ikircikli durumun bedelini ise çoğu kez taşınmaz sahibi öder.
Şeffaflık nerede? “Kamu yararı” kararının arkasındaki sis perdesi
İdare şerh talep ederken dayanağı genellikle “kamu yararı” kararı, kamulaştırma onayı ve projelendirmedir. Ama şu soruları sormadan edemiyoruz:
Kamu yararı kararları neden çoğu zaman tek sayfalık soyut metinlere sıkışıyor?
Proje takvimi, finansmanı ve kamulaştırma bedelinin ödenebilirliği net değilken neden şerh atılıyor?
Şerhin taşınmaz üzerindeki fiili etkisi (değer kaybı, finansmana erişim sorunu) nasıl telafi edilecek?
Cevapların çoğu muğlak. Ve bu muğlaklık, şerhi idarenin “ucuz risk yönetimi”, vatandaşın ise “pahalı belirsizliği” haline getiriyor.
Hukuki Çerçeve: Yetki İdarenin, Sicil Tapunun—Sorumluluk Peki Kimin?
İşleyişin çıplak gerçeği
1. İdare karar verir: Kamu yararı ve kamulaştırma süreçleri yönetmelik ve planlara dayanır.
2. İdare talep eder: Gerekli belge ve krokilerle Tapu Müdürlüğü’ne başvurur.
3. Tapu işler: İnceleme sonrası “kamulaştırma şerhi” taşınmazın beyanlar hanesine yazılır.
Bu noktada idare “şeffaflık” kalkanına sığınır: “Vatandaşı ve piyasayı bilgilendiriyoruz.” Peki, bilgi mi veriliyor, belirsizlik mi büyütülüyor?
Şerh, kamulaştırma değildir
Bir başka kritik ayrım: Şerh, mülkiyetin devrini hiç bir surette tek başına sağlamaz; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil süreçleri ayrıdır. Ancak şerh, fiilen “bekle gör” modunu dayatır. Bu “bekleme” bazen aylar, bazen yıllar sürer. Zamana yayılan belirsizlik, mülkiyet hakkının özünü inceltir.
Zayıf Noktalar: Yan Etkiler, Gri Alanlar, Sessiz Mağduriyet
1) Süre yönetimi: Sonsuz bekleyişe açık bir sistem
Birçok dosyada şerh, projenin gecikmesiyle “kalıcı geçicilik” statüsüne evrilir. Proje askıya alınır, bütçe ötelenir, plan revize olur—ama şerh orada kalır. Soru: Şerhin makul bir azami süresi olmalı mı? Olmalıysa kim denetleyecek?
2) Değer erozyonu ve finansman tıkanıklığı
Şerhli taşınmazın piyasa değeri düşer, bankalar temkinli durur. Vatandaşın “satayım kurtulayım” stratejisi de işlemeyebilir; alıcı risk almak istemez. Kayıp, fiili bir kamulaştırma etkisi yaratır ama bedel yoktur. Bu adil mi?
3) Geri çekilme mekanizması: Terkin pratiği neden hantaldır?
İdare projeden vazgeçtiğinde ya da güzergâh değiştirdiğinde şerhin terkinini yine idare talep eder; tapu ise teknik işlemi yapar. Kâğıt üzerinde basit; pratikte ise yazışmalar, beklemeler, “dosya bizde değil” cümleleri… Vatandaşın tapuya tek başına başvurusu çoğu zaman sonuç doğurmaz; lehdar idarenin açık iradesi ya da mahkeme kararı istenir. Neden? Çünkü şerh kimin lehineyse, kaldırma iradesi de ondan beklenir. Vatandaşın elinde ise çoğu zaman yalnızca sabır kalır.
Tartışmalı Noktalar: Güç Asimetrisi ve Hesap Verilebilirlik
Şerh hangi kanıt standardıyla konulmalı?
Bir şerhin somut proje takvimine, bütçe planına ve güzergâh kesinliğine bağlanması gerekmez mi? “Olabilir” ihtimaline karşı şerh atmak, mülkiyet üzerinde fiili tahdit yaratıyorsa, bu tahdidin ölçülülük testinden geçmesi gerekmez mi?
Şerh koymanın maliyeti kimde kalıyor?
İdare, tek yazıyla riskini dağıtıyor; bankalar temkinli oluyor, yatırımcı kaçınıyor, satıcı bekliyor. Toplam maliyet vatandaşa yıkılıyor. Bu maliyetin ölçülmesi ve tazmini için etkili bir yol haritası var mı?
Uygulamada Hak Arama: Puslu Bir Harita
Bilgi edinme ve itiraz: İlk refleks
İdareden şerhin dayanağını, kapsamını, takvimini yazılı isteyin.
Şerhin amacını aşan etki (değer kaybı, krediye erişememe) doğuyorsa, bunu somut verilerle belgeleyin.
İdareden şerhin daraltılmasını veya kaldırılmasını talep edin; yanıt alamazsanız üst merci ve yargı yollarını düşünün.
Yargısal denetim: İptal ve terkin
Dayanağı zayıf/eksik görünen işlemlere karşı idari yargıda iptal süreci gündeme gelebilir.
Şerhin terkini için idarenin rızası yoksa mahkeme yolu bir seçenek olur.
Uzayan süreçte kamulaştırmasız el atma/fiili kısıtlama iddiaları tartışmaya açılabilir; her dosya özeldir, delil stratejisi kritiktir.
Provokatif sorular
Kamu yararı, neden her zaman mülkiyet hakkının asgari zarar ilkesiyle birlikte tüketilmiyor?
Şerhin azami süre ve periyodik gözden geçirme kriterleri olsa, idare gerçekten zarar mı görür, yoksa daha iyi planlama yapmaya mı zorlanır?
Bir taşınmazın finansmana erişememesi kamusal maliyeti düşürürken özel zararı büyütüyorsa, bu gizli kamulaştırma değil de nedir?
Sonuç: “İdare ister, tapu koyar” düzeni güncellenmeli
Evet, kamulaştırma şerhini idare talep eder, Tapu Müdürlüğü işler. Fakat mesele teknik bir kayıt operasyonundan ibaret değil. Bu şerh, vatandaşın mülkiyet hakkını fiilen kısan, piyasa davranışlarını bozan güçlü bir araçtır. Madem öyle, o zaman ölçülülük, süre, şeffaflık ve tazmin başlıklarında daha sıkı standartlar şart. Aksi halde “kamu yararı” söylemi, bireyin belirsizlik içinde bekletilmesi pratiğinin kalkanı olmaya devam edecek.
Okura açık çağrı: Şerhi normalleştirmeyin. Dayanağını, takvimini, etkisini sorun. Somut zararlarınızı belgeleyin, yazılı başvurunuzu yapın, gerektiğinde yargı yolunu zorlayın. Ve en önemlisi, şu soruyu gündemde tutun: Kamu yararı gerçekten kamu için mi, yoksa planlama kusurlarının üstünü örten bir perde mi? Bu soruya verilecek dürüst cevap, şerhlerin kaderini de, mülkiyet hakkının itibarını da belirleyecek.